住宅ローンと株取引どっちが得なのか?

 マレーシアでは外国人が現状50万リンギット以上の物件が買えるのに対して、来年1月より100万リンギット以下の物件が買えなくなってしまうので最近では、かなり真剣に不動産探しをしている毎日です。

 現状は、資産の大半を株で持っていたのですが、運用実績としては配当金だけで5%程度で運用しておりました。内訳は、maxis(マレーシア 4.48%) , Starhub (シンガポール 4.51%) , AIM AMP REIT (シンガポール 6.43%) , ビックカメラ (日本 12.39%(優待券も含む)) , イオン(日本 1.81%) , 吉野家(日本 7.14%(優待券も含む)) , ソニー(日本 1.50%)などです。マレーシア、シンガポール株の場合は配当金に税金がかからないのでそのままの配当利回りの金額を受け取ることができ、日本の株の場合は、20.315%の税金を配当金から持って行かれます。

 この中で、配当利回りの低いイオンとソニーなのですが、イオンは、買い物すれば3%のキャッシュバックする株主優待制度があり、仮に100万円の買い物を半期ごとにすれば13万円程度の投資で6万円キャッシュバックされます。一番失敗なのがソニーなのですが、これは個人的にXperiaをiPhone以上に評価して使っておりAppleのシェアをいつか越えることが来ると信じて買った結果大して上がってない状況です。

 そんな感じで、全資産の利回りはおよそ5%で700万円持っていたとすれば、35万円を年間運用していることになり、1ヶ月当たり3万円平均で配当を受け取っていた計算になります。

 ここまでの話で、含めていないのが株の値上がり益なのです。これは、ほぼ不動産の値上がりと連動しているからなのです。これから不動産も株も値上がるかといえば実は黄色信号のように感じられます。日本では、すでに不動産はかなり割安になっているのですが、マレーシアでは、10年で倍以上の物件など珍しくもないのが現状なのです。その割に空き部屋なども目立っており、中国人が投資しているから値上がっているとも言われており、その中国がゴーストタウン化した物件が山ほどあるようで、マレーシアも不動産は値上がるというのを前提に購入して、ローンをしてたくさん物件を買ったほうが得だという考え方が一般的になっているのです。

 日本のバブルの時そのもので、どう考えてもこれから今までのペースで値上がるわけはなく、普通に考えれば不動産をここで買うのは危ないのですが、100万リンギット以上の物件となるとそれこそ不動産に一生手が届かなくなるかも知れないのでなにかしら買っておこうと判断したのです。

 で、株では年間35万円ほど運用していたのですが、不動産ではどうなのか?シュミレーションエクセル表

まず、50万リンギット(約1550万円)の物件を買ったことを想定すると頭金22.5万リンギット(700万円)で最初の月のローンの金利が4.2%を想定すれば962.5リンギットとなります。それで月の返済額はRM2,062払い続ければ15年間で返済可能になります。15年間で平均で962.5÷2 = RM481.25ということになり、家賃収入はRM2000程度見込める物件です。また、それとは別にマンション管理費が560sq x RM0.3 = RM168かかり家賃がRM2000入ったとすれば、月当たり、RM1350.75が純利益ということになるのです。

 それを一年で計算すればRM16,209(約50万円)が純利益になり、株式の運用よりも上回ることになるのです。ただしここで気をつけないといけないのは、家賃が安定して入ってくるかということだと思います。新しいテナントを探すのに1ヶ月分の家賃を不動産会社に払わないといけなかったり、必ずしも誰か入居するとは限らないというリスクがあります。

 10ヶ月分の家賃収入が入って株と運用利回りは並び、9月分となると株の方がよかったということになるわけです。不動産は基本1年契約で1ヶ月分の手数料が発生しますので11ヶ月の家賃収入が手堅く入るのですがこれから購入する物件が15年で何%空き部屋になるのかをまずよく判断して決めなければいけません。


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